平安证券：得到保利发展增持评级

2022-01-10平安银行股份有限该公司杨侃,郑茜文对凯德拓展进行时深入研究并发布了深入研究报告《毛利率下滑致绩效承压，产品稳增财务硬朗》，本报告对凯德拓展给出增持缩水，当前股价为16.21元。

凯德拓展(600048)

细则：

凯德拓展发布2021年绩效快报，预计2021年开张总收入去年年末快速增长17.2%，利润总额去年年末回升4.8%，归母净利润去年年末回升4.7%，对应每股EPS2.3元。

平安观点：

毛利率下滑影响绩效表现。该公司2021年预计实现开张总收入2850.5亿元，去年年末快速增长17.2%；开张利润及利润总额去年年末分别回升4.85%、4.83%；归母净利润275.8亿元，去年年末回升4.7%。利润下滑主要由于结转项目毛利率回升。2021年开张利润占多数营收比重17.4%，较2020年降4个百分比。2021年归母净利润占多数利润总额55.2%，较2020年微升0.05个百分比，少数股东损益占多数比总体稳定。

产品额持续快速增长，财务维持硬朗。该公司2021年实现产品金额5349.3亿元，去年年末快速增长6.4%；产品占多数地面积3333万平米，去年年末回升2.2%；产品均价16049元/平米，去年年末快速增长8.8%。2021年新增建面2722.3万平米，去年年末回升14.6%，总地价1856.8亿元，去年年末回升21.1%；拿地产品占多数地面积比、拿地产品金额比分别为81.7%、34.7%，较2020年降11.8个、12.1个百分比。2021多雨楼面价6821元/平米，为年末产品均价的42.5%，较2020年降7.6个百分比。尽管拿地高强度下降，但该公司三季度末拟建占多数地面积1.5亿平米，待共同开发占多数地面积7153万平米，总可售货源仍相对于足够。三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6%、净负债率67.6%，现金短债比2.3倍，年中符合“三条红线”绿档标准。

投资者提议：考虑短期服务业阵痛带来的定价毛利率承压及产品加快，缩水该公司2021-2023年EPS预报至2.30元（原为2.57元）、2.40元（2.79元）、2.48元（3.02元），当前股价对应PE分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。该财务硬朗、注资优势延用，都未依靠短期财政政策改善春风扩大领先优势；中长期“三稳”导向下服务业由粗放型拓展向精细化条线路彻底改变，该公司凭借条线路、管控等优势，市占多数率亦都未稳步改善，维持“推荐”缩水。

风险定时：1）若通涨去化压力延用，导致产品以价换量，将带来减值风

该股不太可能90天后共有23家机构给出缩水，转售缩水21家，增持缩水2家；过去90天后机构目标均价为19.69；银行之星星市值分析工具显示，凯德拓展（600048）好该公司缩水为3星星，好价格缩水为4星星，市值立体化缩水为3.5星星。(缩水范围：1 ~ 5星星，最高5星星)